Апартаменты или квартира: аргументы за и против

Просмотров: 6815 

Вернуться в категорию: О недвижимости

img

Апартаменты или квартира: аргументы за и против

Данный вопрос довольно актуальный и однозначного ответа на него, пожалуй, не существует. Всё зависит от того, что именно представляется приоритетом для собственника: комфорт или дешевизна, месторасположение или прописка. Прежде чем говорить о том, что предпочтительней, следует дать юридическое определение понятиям «квартира» и «апартаменты».

Юридический статус

О том, что собой представляет квартира, определено в положениях ЖК РФ. Так, согласно ч. 3 ст. 16, квартира – это обособленное помещение из нескольких комнат (в том числе и вспомогательного характера). Необходимое условие – расположение этого помещения в многоквартирном доме.

При этом обязательной является возможность беспрепятственного доступа к общедомовому имуществу. Основная функциональная нагрузка квартиры – это удовлетворение потребностей граждан именно при длительном проживании.

А вот о том, что такое апартаменты, можно узнать лишь из отдельных нормативных актов Министерства культуры. К примеру, если взять Приказ от 3 декабря 2012 года (№ 1488), то в нём апартаменты определяются как помещение, состоящее из двух (и более) комнат, площадью не менее сорока «квадратов», предназначенное исключительно для временного проживания.

Статусы квартиры и апартаментов существенно отличаются. Если квартира уже по определению является жилым помещением, то апартаменты, несмотря на то, что также могут использоваться для проживания (но только на протяжении ограниченного временного интервала), таковым не являются. Апартаменты, согласно действующим нормативам, по сути своей являются нежилыми помещениями. Поэтому на них накладывается ряд определённых ограничений.

img

Разграничение прав владельцев

Когда лицо становится собственником квартиры, то оно автоматически вступает во владение и общим имуществом собственников (в соответствующей пропорции). Другими словами, места общего пользования в многоквартирном доме – совместная собственность его жильцов. Как правило, к таким объектам относятся лестничные марши и площадки, подвал, чердак, двор и так далее.

Поэтому если один из владельцев захочет увеличить жилое пространство своей квартиры за счёт общего имущества (например, решит присоединить подвал или чердак), то в таком случае ему придётся заручиться согласием всех собственников квартир.

Что касается апартаментов, то здесь подобные вопросы решаются несколько иначе. И если быть более точным, то алгоритм действий владельца апартаментов законодательно до сих пор не урегулирован.

Поэтому юристы в своих мнениях по данному вопросу разделились на две основные группы. Причём каждая из этих групп придерживается противоположных мнений. Так, некоторые из них считают, что собственник апартаментов на общее имущество прав не имеет. Другие же полагают, что вопрос о праве общей собственности на нежилые помещения необходимо решать таким же образом, как и для многоквартирных домов. По их мнению, собственник апартаментов имеет точно такое же право на общее имущество, как и владелец квартиры.

Статус помещения влияет и на вопрос изъятие его из собственности. Дело в том, что законодательство, как правило, заточено под защиту права собственников квартир, чего нельзя сказать о собственниках апартаментов. Если обратиться к судебной практике, то примеров тому найдётся немало.

 Особенности налогообложения

Если речь заходит о налогообложении, то жилые помещения находятся в более выигрышной ситуации. Сегодня размер налога на квартиру колеблется в пределах от 0,1 до 0,3%. Этот показатель зависит от стоимости жилья. Кроме того, при совершении покупки новый владелец имеет право на налоговый вычет.

Сегодня его максимальный размер равен 260 000 рублей. Таким образом, если супруги, состоящие в официальном браке, покупают жильё, то могут рассчитывать на вычеты в сумме до 520 тысячи рублей. Само собой разумеется, это при условии, что никто из них ранее право на льготу не использовал.

Если же жильё приобретается в ипотеку, то в таком случае государство предоставляет покупателю возможность вернуть 13 процентов от стоимости обслуживания займа. При этом размер максимальной суммы, которую может возвратить плательщик в данной ситуации, составляет 390 000 р. на каждого из супругов.

Что же касается апартаментов, то по вопросам налогообложения и налоговых преференций нежилые помещения находятся в крайне невыгодном положении.

Сумма налога на нежилое помещение равна 2% (определяется из кадастровой его стоимости). И это в том случае, если помещение оформлено как офисный центр либо помещение многофункционального типа.

Если же апартаменты документально оформлены как «прочие объекты недвижимости», то в таком случае налог составит 0,5%. Что касается налоговых вычетов, то, согласно положениям налогового законодательства РФ, подобная бенефиция при покупке нежилого помещения не предусмотрена.

img

Вопросы регистрации

Согласно законодательству, каждое лицо, пребывающие на территории нашего государства, должно состоять на учёте. Это могут быть либо место его проживания (постоянная регистрация), либо месту пребывания (временная регистрация).

Для владельца жилого помещения (квартиры) никаких ограничений в вопросе регистрации не установлено. Другими словами, собственник квартиры может зарегистрироваться (на его усмотрение) временно или же на постоянной основе. В дальнейшем он вправе пользоваться всеми благами «прописки», а именно:

  • получать доступ к медицинскому обслуживанию на бесплатной основе;
  • оформлять социальную помощь;
  • отправлять ребёнка в школу, дошкольные учреждения и тому подобное.

Что касается апартаментов, то учитывая, что подобные помещения не являются жилыми, вопрос регистрации в них несколько проблематичен. Исходя из статуса помещения, постоянная регистрация в апартаментах априори невозможна. Если же апартаменты имеют статус гостиницы, то в таком случае возможна исключительно временная регистрация (максимум – на 5 лет). Правда, после её можно будет продлить.

В принципе, временная регистрация от постоянной не отличается практически ни в чём. Однако при решении тех или иных социальных вопросов приоритетом пользуются лица, имеющие именно постоянную регистрацию. Проблемы лиц с временной регистрации в подобных ситуациях отходят на второй план.

Стоимость

Цена формируется в зависимости от множества факторов. Если при абсолютно равных прочих условиях сравнивать стоимость квартиры и апартаментов, последние стоят дешевле. Разница может составлять от 10 до 30%. Стоимость апартаментов стремительно снижается, если они находятся в удалении от центра города.

Оплата коммунальных услуг

Обычно апартаменты при покупке обходятся дешевле. Однако в вопросе оплаты коммунальных услуг всё по-другому. Для владельцев квартир это удовольствие стоит значительно дешевле. Причём различие может составлять в отдельных случаях 20 и более процентов.

Если по каким-либо причинам управляющая компания начнёт завышать размеры коммунальных платежей, то жильцы (они же потребители услуг) вправе обжаловать подобные действия как в прокуратуре, так и в антимонопольной службе.

Что же касается апартаментов, то собственники данных помещений к жильцам не относятся, поэтому тарифы устанавливаются исходя из коммерческих соображений.

Месторасположение

Апартаменты в настоящее время возводятся на месте промышленных зон, которые в подавляющем большинстве случаев расположены вблизи от центральной части города.

Что касается жилой застройки, то в крупных городах под неё проблематично найти свободное место. Как правило, это вынуждает застройщиков возводить многоквартирные дома на окраинах мегаполисов.

Вопрос строительства

Дело в том, что возведение многоквартирных домов жёстко регламентировано законодательством. Так, застройщик обязан следовать требованиям, предъявляемым именно к жилому зданию (ГОСТы и СНИПЫ).

В их число входит:

  • высотность;
  • оборудование лифтами;
  • соблюдение санитарных норм;
  • наличие звукоизоляции и так далее.

Соблюдение данных норм возложено на застройщиков. Кроме того, наличие инфраструктуры вокруг дома – это ещё одно право жильцов, которое должно учитываться. А вот при возведении апартаментов у застройщика подобные обязательства отсутствуют.

И в заключение к сказанному, отличие основных характеристик апартаментов и квартир, для наглядности, можно представить в виде следующей таблицы:  

Наименование показателя

Квартира

Апартаменты

Юридический статус

Жилая недвижимость

Нежилая недвижимость

Право на долю в общедомовом имуществе

Есть

Нет

Право на налоговый вычет

Есть

Нет

Ставка налога на имущество

0,1-0,3%

0,5-2%

Возможность регистрации

Постоянная регистрация

Временная регистрация сроком до 5 лет (если апартаменты оформлены как гостиница)

Рыночная стоимость

Дороже апартаментов на 15-20%

Дешевле квартир на 15-20%

Услуги ЖКХ

Дешевле

Дороже

Месторасположение

Новостройки преимущественно на окраинах города

Преимущественно в городе на территориях бывших предприятий или бывшие гостиницы, пансионаты, профилактории и т.п.

Наличие инфраструктуры

Гарантировано законодательством

На усмотрение застройщика

Технические требования

ГОСТы, СНиПы, государственный контроль

Нет жестких требований